Principales objetivos: poner orden en las tasaciones y reducir el fraude fiscal en el sector.
Establecer el criterio del importe de crédito hipotecario en función del valor escriturado.
Juan José González.- Ola mundial de reformas financieras que parece haber salpicado ya las costas españolas, bañadas por mares y océanos pero también sembradas de problemas inmobiliarios que en gran volumen y a gran escala han dado vida a la mayor burbuja especulativa conocida hasta la fecha. Que el mercado inmobiliario español tenía –y tiene- un problema en este sector económico ha sido la constante repetida por fondos de inversión y de pensiones que optaron por batirse en retirada del mercado español. Y el Ejecutivo, aunque con infinita demora se decidió a afrontar el problema, se vio obligado a frenar en seco su reforma del mercado hipotecario desde el mismo instante en que entraba por la puerta del Banco de España la primera caja con unos papeles pintados de rojo por todas partes.
Con la reestructuración del sector financiero en marcha, el Ministerio de Economía tiene ahora por delante una alentadora labor de reforma del mercado inmobiliario cuyos primeros pasos, sospechosamente, se darán desde el terreno financiero, abordando algunos aspectos del mismo, y que afectaría entre otros, a los criterios de concesión y valoración del crédito hipotecario así como a la parte más compleja, la jurídica, la que se produce en la fase de tasación previa a la escritura hipotecaria.
En el fondo de la reforma, el principal objetivo que se persigue es reducir hasta su eliminación el ingente fraude fiscal que ha venido caracterizando la actividad inmobiliaria a partir de la inflación de los precios de tasación. El planteamiento del Ejecutivo es reformar, corregir y renovar la actividad de un sector para cuyo objetivo se pondrá en marcha una nueva institución bajo la forma de agencia o comisión nacional del mercado hipotecario. Una vieja idea que data de hace dos décadas y que ahora cobra valor y significado.
El principal escollo con el que se encuentran los técnicos del ministerio económico surge desde el instante en que se quieren romper los lazos existentes entre las sociedades de tasación o agencias calificadoras y los bancos y cajas de ahorros, pertenecientes en su mayor parte a estas entidades financieras o controladas indirectamente por ellas. Vieja picaresca esta, conocida y aceptada por todas las partes del mercado, Administración incluida, pero que ahora es identificada como fuente originaria o motor de un círculo vicioso que concluye en fraude.
Y todo parece indicar que la futura institución reguladora y supervisora del mercado hipotecario terminará por reformar precisamente esa norma, hasta ahora principio de todos los males que concluyó hace tres años en la mayor burbuja inmobiliaria de todos los tiempos. El cambio de la normativa parece, a juzgar por diversas opiniones de expertos inmobiliarios, sencilla pues con la obligatoriedad de referenciar el crédito hipotecario solicitado para la compra de la vivienda al valor que recogen las escrituras, se terminaría de golpe con el mal de males del mercado inmobiliario, decisivo como cinturón de seguridad ante una segunda crisis o burbuja inmobiliaria.
En otros países del entorno español, y en el mercado norteamericano, las agencias calificadoras del mercado hipotecario funcionan y funcionaban bajo un esquema o modelo de negocio cuya actividad estaba a merced del cliente hipotecario o inmobiliario, es decir, del emisor de una hipoteca ‘subprime’ si aquella le otorgaba una mala calificación. Como consecuencia de esta mala calificación ningún banco comercial se mostraría dispuesto a distribuir productos hipotecarios.
Algo similar es lo que sucede en el caso español, aunque con el matiz de que aquí las calificadoras, sociedades de tasación, están ligadas, bien por la participación en el accionario, bien por acuerdos de asistencia y colaboración profesional, a bancos y cajas, en un sector en el que las tasadoras independientes se pueden contar con pocos dedos.
Ahora bien, no hay que perder de vista que los problemas de fraude que provienen del sector inmobiliario tienen su origen, más que en una posible deficiencia o ineficaz regulación sectorial, en la falta de supervisión de la operativa hipotecaria, de la falta de transparencia en la fijación de los precios de tasación y en particular con la incongruencia entre el valor de la vivienda real y el valor aceptado por el notario en la escritura. Incoherencia que llevado a muchos a afirmar que las ‘subprime’ españolas se gestaban en las notarías.
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