Ojeda carga contra Ollé por aliarse con los registradores.

Publicado el 05-02-2010 , por V. Martínez-Vares

En una carta, enviada a todos los fedatarios de España, el presidente del Consejo del Notariado acusa al decano de Cataluña de deslealtad por “buscar pactos” con quien “pone en riesgo nuestra función”.

Antonio Ojeda.

El presidente del Consejo General del Notariado, Antonio Ojeda, reconoce en una carta remitida a todos los fedatarios de España, el fracaso de sus intentos por “integrar todas las sensibilidades” presentes en el órgano de gobierno que preside.

Ojeda imputa los escasos resultados obtenidos en este ámbito a determinadas actuaciones “de grave deslealtad” por parte de algunos decanos que han llegado “a mantener reuniones en el ámbito político y administrativo sin dar conocimiento al Consejo”.

Aunque no lo nombra expresamente, la recriminación del presidente de los fedatarios apunta claramente al decano del Colegio de Cataluña, Joan Carles Ollé, de quien asegura que, “no sólo buscó pactos con quien está poniendo en serio riesgo nuestra función, en aras de alcanzar la presidencia del Consejo, sino que persevera en esa actuación manteniendo dos líneas de diálogo: una en el Consejo y otra en su Colegio”.

Ojeda se refiere, entre otras cuestiones, a la plataforma Concordia –ver EXPANSIÓN del 9 de junio de 2009–.

Al respecto, Ojeda censura a Ollé que esté contribuyendo a avivar asuntos –como la pretensión de la Generalitat de abordar regulaciones autonómas de la demarcación– que “sólo perjudican a la unidad del notariado como cuerpo único de carácter estatal”.

Pese a todo, el presidente de los fedatarios asegura que no “busca decanos silentes y complacientes”. Sólo pide que cuando en el seno del Consejo se adopte un criterio, éste se siga por todos, “disidentes o no”.

En la carta, a la que ha tenido acceso EXPANSIÓN, en la que hace balance de su primer año al frente del Consejo, Ojeda se muestra escéptico respecto a la posibilidad de llegar a un buen entendimiento con la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores que encabeza Alfonso Candau. Y ello porque conoce “el peso que posiciones extremistas registrales tienen en tal cúpula”. Así, advierte de que serán “beligerantes” ante cualquier “propuesta de destrucción o menoscabo” de la función notarial.

Ojeda también expone su preocupación respecto del anteproyecto de Ley de Economía Sostenible, del que sólo elogia las medidas incluidas sobre catastro. Por el contrario, estima que las adoptadas en el ámbito societario serán perjudiciales pues “elimina o disminuye el valor legitimatorio en el tráfico de la copia autorizada de la escritura de constitución de una sociedad”. En este punto, Ojeda vuelve a cargar contra un sector del notariado que, en comunión con los registradores, firmó un documento “desdichado” que defendía dejar a la “escritura como un mero vehículo formal de acceso al registro”, cuestión ahora plasmada en el anteproyecto. Por último, estima que la futura reforma arancelaria “dificulta la estabilidad de muchas notarías”.

http://www.expansion.com/2010/02/05/juridico/1265372649.html

APATIA REGISTRAL

Aún encuentras compañeros, que te llaman preguntando - ¿Cómo está lo del convenio-, pero la mayoría de los compañeros, hace tiempo que desistieron. Nuestros apreciados Registradores, son plenamente conscientes que el personal que trabaja en los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España, son incapaces de unirse para defender sus intereses en contra la Patronal, ni para luchar por unos sueldos dignos. En definitiva, hay un sector de compañeros que profundamente empieza a pensar que tenemos lo que nos merecemos como colectivo, y no dejan de tener razón, que más nos tiene que pasar, que nos impongan el Registro Civil a los empleados de los Registros de la Propiedad y que a los empleados de los Registros Mercantiles asuman más competencias por la modificación de la LEC, que los compañeros de las Oficinas Liquidadoras se encarguen de recaudar más impuestos, pero todo de forma gratuita y sin modificar el arancel.

Pertenecemos a un colectivo formado por más de 12.000 personas en toda España, y en honor a la verdad, no todos sufrimos la crisis de la misma forma, -me explico-, los Registros con fincas rústicas no han caído tanto como los Registros de la Costa Mediterránea sin fincas rústicas, pero con una caída equiparable a los Registros de las grandes ciudades de España, donde el precio de las viviendas comunes eran superiores a los 240.000 euros. Por otro lado, el principal problema de los Registros, es guerra la abierta en el interior de los Registros, y no es nueva, pero la crisis ha originado un cambio a precario entre los compañeros a participación y los que no van a participación. Este final de mes de enero y primeros días de febrero, la pregunta más copiosa era -¿Cuánto nos aumentan este año?- y -¿No subirán los sueldos a los que no van a participación?-, y el fondo de ambas preguntas, es nuestro maldito sistema de retribución y el dichoso 40%.

Son muchos, los compañeros que por los foros “Registrales” cuestionáis a los “dinosaurios” de Oficiales y al resto de compañeros de plantilla, echándoles la culpa de la falta de aumentos y de vuestro sueldo, y son algunos Oficiales y Auxiliares de Primera, que sólo piensan en reducir personal de su oficina para cobrar un sueldo a final de mes. No es lógica esta paradoja, todos somos compañeros y deberíamos estar en el mismo barco. Y este es el único motivo real de nuestra desunión, y sólo cuando hacen algo los Registradores que afecta a unos y otros es cuando nos movilizamos (final del año 2008 –reducción del 20%- , pero por motivos distintos, unos por el sueldo y otros para conservar sus empleos).

La única solución es luchar todos juntos por un cambio radical del “Sistema de Retribución” actualizado al año 2010. Y lo que deberíamos discutir entre nosotros es que entendemos por un “Salario Digno” para cada categoría, y las tareas y obligaciones de las mismas. Y a la vez, luchar por unas oficinas con un buen ambiente de compañerismo, sin caraduras ni holgazanes, en ninguna de las categorías.

Buenos días a todos, me acabo de despertar y he tenido un gran sueño, -¿verdad?-, pero ahora me toca ir al Registro. Espero que en lugar de un sueño, algún día seamos muchos compañeros los que deseemos este modelo para los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España.

OTRA CRÍTICA PÚBLICA A LA CÚPULA DEL COLEGIO DE REGISTRADORES.

Una vez más, y no nos deja de sorprender que un Notario, se ha escogido como presunto defensor de los derechos de los usuarios de los Registros públicos, y con la grandeza de este país le permite lanzar los siguientes dardos envenenados, con los temas de máxima actualidad, como son: El edificio del Registro de la Propiedad de Madrid, el Registro Civil y las Oficinas Liquidadoras. A este Notario le quisiéramos recordar que detrás de los Registradores que cobran tanto, hay por los menos 12.000 trabajadores, y que muchos de ellos están en una situación extrema y con sueldos miserables, y que una subida del Arancel que tanto critica sería una posible solución para paliar la retribución de estos empleados y evitar del mismo modo los despidos, que cada vez son más corrientes en nuestro colectivo. Por otro lado, le agradecemos que un Notario como usted,  y sabiendo perfectamente que los empleados de las Notarías están en plena movilización para defender un derecho tan fundamental como es la subrogación de empresa, manifieste y defienda públicamente la situación real de los empleados de los Registros de la Propiedad y Mercantiles de España.  

El artículo esta públicado en http://www.usuariosderegistros.es/?p=286.

LA VICEPRESIDENTE DE ARBO Y HOY MINISTRA DE ARBO VIVIENDA Y SU AMIGO EL PRESIDENTE DE ARBO (Asociación de Registradores Bienvenido Oliver) Y HOY DECANO DEL COLEGIO DE REGISTRADORES ESTÁN TRABAJANDO COORDINADAMENTE A TOPE EN PRO DE LA CONSERVACIÓN Y AUMENTO DEL MULTIMILLONARIO STATUS DE LOS REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES. BEATRIZ CORREDOR, REGISTRADORA DE LA PROPIEDAD DE LILLO Y TITULAR DE LA OFICINA LIQUIDADORA DE IMPUESTOS DE LILLO, JUNTO CON TODO EL COLECTIVO DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD SIGUE SIN PAGAR AL ESTADO EL IVA DE LOS ÚLTIMOS 10 AÑOS HACIENDO CASO OMISO DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL EUROPEO QUE LES OBLIGA A SATISFACER TAL IMPUESTO. SON MILES DE MILLONES QUE EL ESTADO PODRÍA OBTENER PARA DESTINARLOS A PRESTACIONES SOCIALES.

Publicado por admin ( http://www.usuariosderegistros.es/?p=286 )    3 Febrero, 2010

EL DECANO DE LOS REGISTRADORES ALFONSO CANDAU VA A POR TODAS Y SE HA REUNIDO CON EL PATRONO DE UNA FUNDACIÓN DEL COLEGIO DE REGISTRADORES Y HOY MINISTRO DE JUSTICIA FRANCISCO CAAMAÑO PARA CONSEGUIR QUE LES ENTREGUE EN BANDEJA DE PLATA LA LLEVANZA DEL REGISTRO CIVIL.

MIENTRAS TANTO, LA COCAPITANA DEL LOBBY REGISTRAL BEATRIZ CORREDOR SIGUE LUCHANDO PANZA ARRIBA PARA CONSEGUIR QUE SU PROYECTO DE LEY DE REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA EN MATERIA DE CRÉDITOS REFACCIONARIOS SE CONVIERTA EN EL PRIMER PROYECTO DE LEY SOCIALISTA EN MATERIA DE VIVIENDA QUE HAGA MÁS RICOS A LOS REGISTRADORES, MANTENIENDO SIN REDUCCIÓN EL ARANCEL REGISTRAL Y, AL MISMO TIEMPO OTORGANDO UNA EXENCIÓN FISCAL A LOS DOCUMENTOS DE CREDITOS REFACCIONARIOS QUE PRIVARÁ DE INGRESOS TRIBUTARIOS A LAS CCAA.

NINGÚN MINISTERIO HA OFRECIDO CONTESTACIÓN A LA DENUNCIA PRESENTADA CONTRA LA SOCIEDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA DEL COLEGIO DE REGISTRADORES

EL MINISTRO DE JUSTICIA FRANCISCO CAAMAÑO NO CONTESTA A LA PETICIÓN DE SUS COMPAÑEROS DE LA CASA REGISTRAL EN RELACIÓN CON LA LLEVANZA DEL REGISTRO CIVIL.

EXTRAÑEZA EN EL PSOE DE QUE EL LOBBY REGISTRAL CAPITANEADO POR MARIANO RAJOY (REGISTRADOR DE LA PROPIEDAD DE SANTA POLA) SE HAYA INFILTRADO EN EL GOBIERNO SOCIALISTA A TRAVÉS DE CAAMAÑO Y CORREDOR.



Mientras el Gobierno de Zapatero propone medidas de reducción de prestaciones sociales, alargamiento de la edad de jubilación, nueva sistema de fijación de las pensiones, son muchas las voces, algunas muy cualificadas dentro del partido socialistas, que no entienden cómo es posible que el lobby registral se haya instalado en el propio Consejo de Ministros de Zapatero a través de la Ministra de Arbo Vivienda Beatriz Corredor y el Patrono Registral Ministro de Justicia Francisco Caamaño.

Mientras aumenta sin cesar el número de parados, el lobby registral pretende seguir acumulando dos cargos públicos retribuidos de forma millonario: el de Registrador de la propiedad y el de Liquidador de impuestos.

Mientras las arcas públicas no tienen dinero para fines públicos esenciales, el lobby registral pretende no pagar los miles de millones de euros que deben satisfacer por el IVA de las oficinas liquidadoras de impuestos que les han proporcionado ingresos anuales de más de 100 millones de las antiguas pesetas, intentando que sea la propia CCAA la que pague tal IVA.

Mientras la vivienda resulta hoy imposible de comprar para la mayoría de los ciudadanos, el lobby registral ha presentado un proyecto de reforma de la ley hipotecaria en materia de créditos refaccionarlos que proporcionará ingresos multimillonarios a los Registradores mientras al mismo tiempo privará a las CCAA de los impuestos que cobraban por los documentos de créditos refaccionarios.

Mientras la SOCIEDAD PÙBLICA DE ALQUILER del Ministerio de Vivienda ha estado en quiebra, el lobby registral ha montado una sociedad de inversión inmobiliaria mixta en la que participa el Colegio de Registradores y los Registradores en cuanto personas físicas inversionistas cuyo negocio es alquiler los locales de la sociedad a los Registros de la propiedad, pagando el precio de alquiler que fije la sociedad a costa del arancel que los ciudadanos pagan a los Registros con el objetivo, según dice el Memorandum de la Sociedad, de “proporcionar beneficios crecientes y recurrentes a los Registradores inversionistas”

Mientras el Registro Civil goza de la garantía judicial y de la gratuidad de los ciudadanos, los Registradores pretenden que el patrono del Colegio de Registradores y hoy Ministro de Justicia Francisco Caamaño les entregue la llevanza del Registro Civil.


¡¡Atención ciudadanos¡¡¡ El lobby registral es muy listo y además piensa que los ciudadano somos muy tontos.


Su plan estratégico con el Registro Civil es el siguiente:
Están diciendo que el Registro Civil conservará su gratuidad para el ciudadano aunque pase a ser llevado por los Registradores de la propiedad. Lo dicen porque saben que en otro caso la oposición de la sociedad sería total
Pero, en realidad, quienes lo pagarán en primer lugar serán los empleados de los Registros pues los ingresos en los Registros se reparten en dos tartas. Una tarta del 40% que se reparte entre todos los empleados y otra tarta del 60% que se la lleva para su casa el señor Registrador. Sí, el solito se lleva el 60%.

Dicho de otro modo, a Beatriz Corredor, en unos 4 años, le llegarán Registros con unos 15 empleados, que cobrarán entre todos el 40% mientras que la socialista Beatriz Corredor ganará para ella solita el 60%.

¿Es esto un reparto socialista de las ganancias de un Registro público?

La llevanza del Registro Civil por los Registradores de la propiedad significará que el 40% de los empleados se repartirá entre más empleados, con lo cual los empleados ganarán menos al tener que llevar el Registro Civil.

El Registrador seguirá ganando lo mismo, pues su 60% tendrá el mismo cociente y podrá fardar de la nueva competencia asumida a costa de sus empleados. Pero tras una breve fase de gratuidad, vendrá la realidad: “informes independientes” pagados por el Colegio de Registradores que acrediten el “coste real del registro”, necesidad de establecer un arancel adaptado a esos costes, distinción entre inscripción (gratuita) y publicidad (pagada, el auténtico negociazo)….hasta llegar en un breve plazo de tiempo a la realidad: implantación de un arancel registral en materia de registro civil.

Esto que les contamos no es una invención. Ya sucedió con el arancel registral aprobado en el año 1989, que subió para sufragar los costes de informatización de los Registros, informatización que todavía hoy no se ha hecho con la finalidad de retrasar el acceso on line a los Registros informatizados que supondría la gratuidad de la información registral.

En realidad no hará falta esperar a esta segunda fase del Registro civil, pues ya desde el principio comenzará el juego lucrativo de las notas marginales (notas que se ponen en los folios del registro para relacionar una inscripción del registro civil con las inscripciones del registro de la propiedad). En una próxima entrada pondremos un caso real de arancel registral por razón de estas notas marginales.

Igualmente desde el principio, la desinteresada imaginación del lobby registral propondrá nuevas funciones o servicios dentro del Registro Civil, que como son “nuevas” no deben ser gratuitas, siendo su coste pagado por cualquier ciudadano que solicite una nota de información registral de esas nuevas materias. Otro negociazo multimillonario de información registral. Primero crean la necesidad y después venden el resultado.

Mientras el Gobierno de Zapatero propone medidas de reducción de prestaciones sociales, alargamiento de la edad de jubilación, nueva sistema de fijación de las pensiones, son muchas las voces, algunas muy cualificadas dentro del partido socialistas, que no entienden cómo es posible que el lobby registral se haya instalado en el propio Consejo de Ministros de Zapatero a través de la Ministra de Arbo Vivienda Beatriz Corredor y el Patrono Registral Ministro de Justicia Francisco Caamaño.

Insistimos en la pregunta: ¿Ha dimitido Francisco Caamaño como Patrono de la fundación del Colegio de Registradores?

Si ha dimitido ¿por qué dimite ahora y sin embargo aceptó ser patrono cuando era Secretario de Asuntos Parlamentarios y pasaron por su mano proyectos de ley socialistas que intentaron acabar con los priviliegios injustificados de los Registradores de la propiedad y mercantiles?

El embargo de viviendas se multiplica por cuatro pese a las refinanciaciones.

Publicado el 03-02-10 , por A. Antón.

La crisis económica ha abierto un profundo agujero en el bolsillo de las familias y, ante la imposibilidad de hacer frente a los pagos, el número de ejecuciones hipotecarias se ha disparado en los últimos meses.


Desde que irrumpió la crisis, a mediados de 2007, se han registrado en España 140.000 procesos judiciales que, generalmente, culminan con el embargo del inmueble. Y, según las previsiones del Consejo General del Poder Judicial, las ejecuciones seguirán subiendo en 2010 hasta alcanzar los 180.000 inmuebles.

Las estadísticas de esta institución muestran que, en 2006, antes de que los primeros signos de deterioro económico aflorasen en los mercados, el total de ejecuciones se situó en 17.635.

Esta cifra, que recoge todos los embargos realizados durante el ejercicio completo, fue superado con creces durante todos los trimestres, desde septiembre de 2008 (ver cuadro).



El vertiginoso repunte de las tasas de paro es el principal motor de las ejecuciones hipotecarias y desde el sector bancario asumen que, mientras se siga destruyendo empleo, los impagos crecerán.

Sube la morosidad
En noviembre la ratio de mora del sector (bancos, cajas y cooperativas de crédito) se situó en 4,94%, según el Banco de España. Y, para 2010, los expertos del sector auguran unas tasas de entre el 7% y el 9%.

Las entidades financieras subrayan que su intención no es quedarse con la vivienda de ningún cliente y que, por tanto, siempre se buscan acciones encaminadas a negociar con el deudor una salida airosa. "Estudiamos el caso y vemos qué posibilidades hay para que el cliente supere el bache. Si es posible, alargamos el plazo de la hipoteca u ofrecemos al cliente que contacte con entidades que refinancian hipotecas. Cuando no hay alternativa, aconsejamos la venta del piso para, de este modo, evitar las cargas de un procedimiento hipotecario", explica el responsable de uno de los principales bancos españoles.

Otras entidades reconocen que cada vez es más habitual la inclusión de periodos de carencia de entre uno o dos años en los que el cliente deja de pagar el principal del préstamo e, incluso, los intereses. "Ejecutar es siempre la última alternativa. Perjudica al banco y al ciudadano", señalan.

La mayor propensión a renegociar préstamos queda reflejada en el fuerte incremento de las novaciones hipotecarias (cambios en las condiciones de las escrituras). Según el Instituto Nacional de Estadística, en noviembre el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones fue de 40.156, lo que representa un crecimiento interanual del 35,3%. De éstas, más del 80% de las novaciones (32.379) se realizaron dentro de la misma entidad. Por otro lado, un estudio publicado recientemente por la Agencia Negociadora de Productos Bancarios revela que hasta un 37% de las personas con hipoteca se vio forzado a retrasar el pago de su cuota por lo menos una vez durante el año pasado.

En cualquier caso, cuando renegociar las condiciones no bastan para que el ciudadano afronte el pago y la opción de la venta del inmueble tampoco es plausible, llega lo inevitable: la entidad financiera inicia el proceso de ejecución hipotecaria, cuyo procedimiento puede tardar entre 8 y 18 meses, en función de la zona geográfica.

Cifras preocupantes
- En el segundo trimestre de 2009 se batió récord de ejecuciones hipotecarias: 23.704. La cifra supera con creces los 17.635 embargos realizados durante todo 2006

- La mitad de las hipotecas de vivienda que se constituyeron en noviembre fueron renegociaciones de préstamos. Aun así, la banca no puede frenar la mora.

- Las previsiones apuntan a que en 2010 se registrarán 180.000 nuevas ejecuciones y que la tasa de morosidad del sector bancario oscilará entre el 7%y el 9%.

Protocolo de reclamaciones
Las entidades cuentan con un protocolo de reclamaciones de la deuda que se activa cuando el deudor tiene una cuota impagada de más de 15 días y termina cuando éste lleva entre 90 y 120 días sin hacer frente a sus compromisos financieros.

"Tenemos un procedimiento mecanizado que genera automáticamente cartas, llamadas, mails, sms y otras acciones encaminadas a reclamar la deuda impagada. Por otro lado, directores de oficinas y territoriales, entre otros, gestionan la situación en función de los plazos y los importes", explican fuentes de un banco. En función de cada situación, se decide si se renegocia el préstamo o se traslada a la asesoría jurídica para su reclamación judicial.

http://www.expansion.com/2010/02/02/empresas/inmobiliario/1265146592.html

Bancaja rompe el mercado inmobiliario con una hipoteca sin cuotas en tres años.

La entidad no cobrará intereses ni capital en ese periodo a quien compre una de las viviendas que ha acumulado en cartera por culpa de la crisis

D. NAVARRO Bancaja dio ayer un nuevo y sorprendente paso en la batalla que han emprendido las entidades financieras para deshacerse del desproporcionado volumen de viviendas que han acumulado como consecuencia de la crisis económica. Frente a los descuentos -en ocasiones de hasta el 60%-, los alquileres con opción a compra, las subastas o las financiaciones de hasta el 100% que ofrecen el resto de bancos y cajas, la entidad valenciana anunció ayer que concederá hipotecas sin ningún tipo de cuota ni pago durante los tres primeros años para quien adquiera uno de los inmuebles que tiene en cartera.
Durante ese tiempo los compradores no deberán abonar ni capital ni intereses, según explicó ayer la caja en un comunicado, y además éstos tampoco se acumularán de cara al cuarto año. Del mismo modo, tampoco se cobrarán comisiones de apertura ni de estudio. La campaña, que pronto empezará a publicitarse con el nombre de "Compromiso Vivienda Bancaja", estará activa durante todo 2010 y se aplicará a todas las viviendas "terminadas" que comercializa la entidad a través de su filial, Bancaja Hábitat, precisaron las mismas fuentes. Aunque ayer la caja evitó facilitar ninguna cifra al respecto, el pasado octubre cifraba en unas 3.800 las viviendas que tenía en cartera en todo el país, con un valor aproximado de 900 millones de euros.

Anticiparse a la morosidad
Otra de las novedades de esta campaña es que los promotores que trabajan con la entidad también podrán participar en la iniciativa. En concreto, los empresarios podrán solicitar a Bancaja que comercialice con las mismas condiciones, a través de su red de oficinas y de su web, aquellas viviendas de promociones que haya financiado la entidad y que no hayan conseguido vender. De esta forma, Bancaja pretende anticiparse y evitar que estos inmuebles acaben formando parte de su propia cartera si el promotor no logra deshacerse de ellos y no puede hacer frente al crédito que solicitó para su construcción, como está ocurriendo con cierta frecuencia en el sector. En este sentido, la caja destaca que esta "colaboración" con los promotores será gratuita y recuerda que dispone de más de 1.100 sucursales en toda España lo que amplía el número de potenciales compradores.
Fuentes de Bancaja reconocieron ayer el "coste" que supondrá la concesión de hipotecas sin recuperar ni un sólo euro -ni de interés ni de capital- durante los tres primeros años. La entidad, sin embargo, rechaza que asuma un riesgo excesivo ya que seguirá exigiendo "las mismas garantías de pago" y asegura que la medida es necesaria "para quitar el miedo a la crisis".

Los promotores quieren que se sumen más cajas
El secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios de la Comunidad, Benjamín Muñoz, valoró muy positivamente la iniciativa y expresó su deseo de que otras entidades de la Comunidad lleven a cabo proyectos similares. Muñoz explicó que ambas partes van a hacer sacrificios: la caja, porque "llevará a pérdidas los intereses de los tres primeros años", y los promotores, porque "haremos una rebaja importantísima en el precio de entre el 30% y el 35%". Los acuerdos entre ambas partes incluirán también la posibilidad de que los menores de 30 años puedan pagar la hipoteca en cincuenta, con lo que "las cuotas serán muy buenas". Informa J. Cuenca.

http://www.diarioinformacion.com/economia/2010/02/02/bancaja-rompe-mercado-inmobiliario-hipoteca-cuotas-tres-anos/975543.html

Las reformas a emprender para un nuevo mercado hipotecario.

Raquel Díaz Guijarro - Madrid - 01/02/2010

Más protagonismo del supervisor y créditos a la medida de cada perfil de riesgo son algunas recomendaciones

Era un debate que hasta ahora se reservaba para las postrimerías de las reuniones y conferencias sobre el futuro del sector inmobiliario, hasta que la semana pasada el presidente de la Asociación Hipotecaria, Santos González, lo devolvió a la portada de los periódicos. Y es que buena parte de culpa de que numerosas entidades financieras hayan dejado de conceder crédito con los criterios del pasado es su elevada exposición en dicho mercado, parte de cuya deuda reconocen que no van a cobrar nunca.

¿Qué se debería hacer para evitar que se repita una situación así? ¿Hay que reformar la Ley Hipotecaria?

Las fuentes consultadas sólo se ponen de acuerdo en una premisa. "Ojo con establecer unos mínimos demasiado restrictivos, porque eso sería injusto con los buenos clientes y con las entidades que actuaron correctamente. Es como el defensa de fútbol que llega tarde, que suele acabar rompiendo una pierna", asegura Miguel Rico, presidente del Grupo MRA, dedicado a la promoción y gestión de activos inmobiliarios.

De esta opinión es el director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos (IEE), Gregorio Izquierdo, quien considera que el sobreendeudamiento es un tema muy manido y no conviene demonizar al sector financiero por ese exceso de crédito del que todos hablan. "Se trata de una situación sobrevenida como consecuencia de haber estado actuando durante largo tiempo con tipos de interés excepcionalmente bajos. Habrá que culpar de ello a quien permitió que los tipos permanecieran en esos niveles, no al sistema ni al supervisor", aclara Izquierdo.

En cualquier caso, el sector financiero advierte: "tal y como hemos planteado en numerosas reuniones al Ministerio de Economía se necesita hacer un análisis en profundidad sobre qué parte del negocio ha fallado".

Lo idóneo, según la mayoría de encuestados, "es buscar instrumentos que desincentiven las malas prácticas, no optar sólo por prohibir determinadas actuaciones", afirman en una patronal bancaria. Así, "quizás exista más consenso y unanimidad sobre lo que no hay que hacer que sobre las nuevas reformas a emprender", lamenta Luis Fernández del Pozo, registrador mercantil de Barcelona y miembro de la nueva junta de Gobierno del Colegio de Registradores.

Tipos y ahorro previo

Quienes reclaman cambios piden que se actúe sobre todo en dos frentes: más poder de control y sanción para el supervisor y análisis exhaustivo del perfil de riesgo para promover la concesión de créditos a la medida. Después de lo sucedido, "el Banco de España deberá no sólo vigilar que las entidades no cometan malas praxis, sino sancionar más duramente a quienes no cumplan con las reglas de juego", reconocen en una de las grandes entidades del sistema.

Otra de las modificaciones más demandadas tiene que ver con el paso de un tipo de interés variable a otro fijo y viceversa. "Si algo ha demostrado esta crisis es lo importante que sería no tener una cartera con tanto crédito referenciado a tipos variables. El problema es que los fijos son muy caros", recuerdan desde una asociación de consumidores que promueve mecanismos que permitan a los hipotecados pasar de una referencia a otra de forma más barata y sencilla.

Lo mismo ocurre con los plazos de amortización. Mientras para algunos expertos la concesión de hipotecas a 30, 40 y 50 años es síntoma de que el mercado está maduro, para otros ha sido uno de los factores que ha alimentado el sobreendeudamiento. "Ha permitido que muchas familias financien con cargo a la hipoteca otro tipo de gastos que de otra manera no hubieran podido asumir y eso ha generado riqueza económica, pero es cierto que el abuso de este mecanismo puede resultar peligroso", alertan en otra de las patronales financieras.

Buena parte de los encuestados cree que, aunque no se adopte ninguna medida, hogares y empresas van a aprender la lección y van a recuperar la prudencia, "no volveremos a ver créditos con plazos muy superiores a 20 años ni grados de apalancamiento en las compañías del 70% o el 80% sobre el valor de sus activos", afirman desde el IEE. Los últimos datos del Banco de España evidencian este vaticinio. Mientras en 2007 el plazo medio de contratación de las hipotecas ascendía a 28,1 años; en noviembre pasado éste se había desplomado hasta los 21 años en los bancos y 23 en las cajas, según el INE. Los registradores apuntan que esos son los plazos teóricos, porque las familias tardan de media unos 12 años en cancelar sus préstamos.

En consonancia con esta teoría, surgen voces que reclaman nuevos incentivos para fomentar que los compradores de primera vivienda dispongan de más ahorro previo y cambios en el crédito al promotor. Única actividad, la de edificar casas, en la que el empresario podía iniciar el negocio sin aportar recursos propios.

Mikel Echevarren, consejero delegado de la consultora IREA, exige una nueva regulación desde el Banco de España a los préstamos que financian la compra de suelo, así como independencia absoluta entre tasadoras y entidades financieras. Tampoco hay consenso sobre si se debe o no prohibir por ley que el importe de las hipotecas no pueda superar un determinado porcentaje sobre el valor de tasación. "Por proteger a unos pocos, se perjudica a la mayoría. Controlar eso corresponde al supervisor", explican en una patronal inmobiliaria. También en este asunto las cifras hablan de mayor cordura, ya que los nuevos préstamos se conceden por una media del 55,3% del valor de tasación.

Regular el sobreendeudamiento familiar

Los registradores creen urgente regular el sobreendeudamiento familiar con la adopción de algunas medidas, como explica Luis Fernández del Pozo, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de España.

-Desjudicializar los concursos de acreedores presentados por familias. La reforma de la ley concursal debería dotar de un sistema específico a las personas físicas porque "el actual no les sirve de nada, es carísimo y está colapsando los juzgados".

-Paralización de la ejecución hipotecaria. Es decir, que se contemple la posibilidad de una moratoria igual que la que se aplica a las empresas. De hecho, Fernández del Pozo defiende la posibilidad de que los particulares también puedan negociar mecanismos de refinanciación y liberación de deuda con nuevos planes de pago como hacen las compañías, asesorados por un mediador capaz de conseguir acuerdos. Se tendría en cuenta la buena fe o disposición del deudor a cumplir con los pagos pendientes. Alemania y Reino Unido regulan estos supuestos.

- Crear la figura del empresario individual de responsabilidad limitada para sociedades de tamaño muy reducido con el objetivo de que en caso de que el negocio fracase y, demostrado que actuó de buena fe, "si no puede hacer frente a su deuda, no responda con su patrimonio personal".

- Mayor protección al comprador de pisos sobre plano, ya que en caso de quiebra de la promotora, será el último en cobrar una vez resuelto el concurso de acreedores. Mayor control a las cláusulas abusivas en las hipotecas.

- Nuevas garantías mobiliarias como mecanismo para poder conceder más crédito. Incentivar que puedan emplearse como garantías activos distintos a los inmuebles. Valga como ejemplo las licencias de taxi, las rentas de alquiler o la explotación de una concesión administrativa.

http://www.cincodias.com/articulo/economia/reformas-emprender-nuevo-mercado-hipotecario/20100201cdscdieco_1/cdseco/

El disparate con luz y taquígrafos

T. Ramos / Cádiz | Actualizado 01.02.2010 - 05:01

Los casos de obra nueva un procedimiento revela lo fácil que era burlar los controles de la legalidad urbanística.

Cómo un terreno de Chiclana con una inexistente construcción de 640 metros cuadrados se convierte, ante un notario y un registrador de la propiedad, en ocho parcelas dispuestas para ocho chalés.

Hace muchos años, en un histórico juicio en la Audiencia Provincial de Cádiz, un abogado le preguntó a un testigo: ¿Está autorizado un militar que recibe una orden para discutir, enjuiciar o distinguir si esa orden es un disparate? La respuesta fue rápida. "No sólo está autorizado, sino que ésa es su obligación", contestó el entonces ex jefe del Gobierno Manuel Azaña.

La Operación Obra Nueva, la legalización masiva de viviendas construidas ilegalmente en Chiclana y en El Puerto mediante un método tan limpio, tan perfecto, tan poco oculto que hasta se realiza con documentos notariales y pasa por registros de la propiedad, evoca aquella pregunta y aquella respuesta tras los juicios que han sentado en el banquillo al arquitecto Joaquín Pallí.

¿Están obligados los notarios y los registradores de la propiedad ante quienes se pretende declarar una obra nueva o practicar la parcelación de un terreno a distinguir si se trata de un disparate? ¿Están obligados a velar por la legalidad urbanística y por ello a ser escrupulosos a la hora de dar paso a una inscripción?

El arquitecto Joaquín Pallí suma cuatro condenas (sólo una firme) por falsificar certificados de antigüedad de construcciones. Es el primer paso que dan los dueños de un terreno para iniciar el proceso que les llevará a legalizar lo ilegal. Ese certificado afirma, falsamente, que en un terreno hay una construcción que tiene más de cinco años, lo que supone que ha prescrito la infracción urbanística. Los propietarios del terreno acuden a una notaría con ese certificado, hacen una declaración de obra nueva y, tras obtener un documento notarial, la inscriben en un registro de la propiedad. Así, en poco tiempo y por un precio, lo que era ilegal ya es legal.

Eso ha ocurrido en varios cientos de casos sin que saltasen las alarmas ni en las notarías ni en los registros de la propiedad. En algún caso, resulta muy difícil entender qué fue lo que evitó frenar el proceso. Por ejemplo, en el caso por el que el pasado miércoles iba a ser juzgado de nuevo Joaquín Pallí.

Según el fiscal, A., dueño de un terreno ubicado en Chiclana, en la Dehesa Boyal, contrató a Pallí para que le hiciese un certificado de antigüedad de una vivienda. El arquitecto hizo el certificado en enero de 2007 de la finca propiedad de A., según anota el propio arquitecto.

En el certificado consta que en la finca número 43.608 hay "una edificación compuesta por varias construcciones destinadas a vivienda unifamiliar aislada de una planta sobre rasante". También que la edificación tiene "una superficie total de 640 metros cuadrados construidos, perfectamente distribuida en varias dependencias y servicios y en buenas condiciones de uso y conservación". Finalmente, que a la edificación "se le estima una antigüedad de 5 años".

A. acudió con ese certificado, en el que dice que la finca es suya, a una notaría para hacer una declaración de obra nueva e inscribirla en el registro de la propiedad. El documento notarial que obtuvo está fechado en Chiclana el 23 de febrero de 2007. En él consta, en primer lugar, que A. es dueño de la finca 43.608. Y aparece entonces la primera sorpresa: que como título, A. aporta el de compra de esa finca a otra persona, "mediante escritura de fecha de hoy, autorizada por el infrascrito notario".

A. acaba, pues, de comprar la finca cuya propiedad le atribuye el certificado del arquitecto. Una finca que el notario, extrañamente ajeno a la ubicación de la Dehesa Boyal, menciona como "urbana".

El documento notarial continúa. Y pasa a hablar de la edificación que se levanta en la finca 43.609. El notario explica entonces que el compareciente. A., "con dinero de su peculio privativo, sin adeudar nada por materiales, mano de obra ni dirección, sobre la finca de su propiedad, a que se refiere el exponendo I de esta escritura, hace más de cinco años construyó una casa destinada a vivienda".

El lector del documento se siente obligado, al topar con ese párrafo, a volver a la página anterior. Efectivamente: allí dice que A. acaba de comprar la finca en la que ahora, en la siguiente página, dice que "hace más de cinco años" construyó la casa destinada a vivienda.

La casa en cuestión, precisa a continuación el documento notarial, tiene una superficie total de 640 metros cuadrados y está valorada en 269.253 euros. "Dicha cantidad, según manifiesta el declarante, ha sido abonada mediante varios pagos en efectivo desde que se inició la construcción hasta que finalizó en el año dos mil uno a diversos proveedores", agrega el documento notarial, que menciona después el certificado expedido por el arquitecto Joaquín Pallí, con el que A. acredita que la edificación fue terminada hace más de cuatro años.

Tras otras anotaciones, el notario escribe finalmente que, como no consta en el registro de la propiedad anotación preventiva alguna sobre algún problema urbanístico con la finca y como ha transcurrido el plazo legal de prescripción para las infracciones urbanísticas graves, la edificación se considera incorporada al patrimonio de su titular.

La historia podía haber terminado ahí. Pero ocurrió que el Juzgado número 3 de Chiclana abrió un procedimiento en 2008 contra A. y contra Joaquín Pallí relacionado con la finca 43.608. Y entonces sucedió que salió a la luz que el 23 de febrero de 2007 hubo un tercer episodio en la notaría a la que acudió A. para inscribir su obra nueva.

Lo que sucedió fue que la juez del Juzgado Mixto número 3 de Chiclana consideró oportuno solicitar al registrador de la propiedad que hiciese una anotación preventiva sobre la finca 43.608: le pedía que hiciese constar que había un procedimiento penal que afectaba a ese terreno. El objetivo era frenar así cualquier operación de compraventa o de otro tipo relacionada con la finca en tanto no fuese resuelto el caso.

El registrador le contestó a la juez en octubre de 2008. Le dijo que no admitía la inscripción que solicitaba. Porque aportaba datos insuficientes y "por considerar que los defectos apreciados en esta nota de calificación tienen carácter subsanable".

Al tiempo, le comunicó también a la juez, "a efectos informativos", algo realmente jugoso: que la finca 43.608 había sido dividida horizontalmente en ocho departamentos que figuraban inscritos como fincas independientes. Y que eso había sido realizado en virtud de una escritura otorgada en Chiclana el 23 de febrero de 2007, ante un notario: ante el mismo notario al que acudió ese mismo día A. a inscribir su obra nueva, su vivienda de 640 metros. Los departamentos resultantes, agregaba el registrador, habían sido transmitidos a personas distintas de los imputados.

Una foto tomada de Google en 2008 muestra la finca 43.608: está dividida en ocho parcelas y en dos de ellas se levantan dos chalés.

El juicio sobre este caso ha pasado de la Audiencia a un Juzgado de lo Penal. En el banquillo se sentarán A. y el arquitecto Joaquín Pallí.

http://www.europasur.es/article/provincia/620632/disparate/con/luz/y/taquigrafos.html