Los bajos tipos de interés no serán eternos y las cuotas se encarecerán. Hipotecas mixtas y seguros de cobertura son algunas alternativas.
Nuria Salobral - 13/03/2010
Una vez dentro del club de ciudadanos con hipoteca, el euríbor será compañero de viaje inseparable hasta que se termine de pagar el crédito con el banco. Casi el 90% de las hipotecas contratadas en España son a interés variable, una condición que las hace especialmente sensibles ante el horizonte de alza de tipos que se espera para los próximos años. La caída en picado del euríbor desde el otoño de 2008, hasta marcar el enésimo mínimo histórico en este pasado mes de febrero, ha hecho posible un ahorro sin precedentes en las cuotas hipotecarias. Pero las tornas prometen cambiar en los próximos meses y quien se hipoteca ahora deberá tener en cuenta que su cuota mensual, lejos de abaratarse en el medio plazo, tenderá a aumentar.
La oferta de préstamos hipotecarios permanece aletargada en las oficinas bancarias. Sin embargo, para quienes superan los estrictos filtros de solvencia y logran obtener una hipoteca, existen algunas fórmulas con las que prevenir el impacto futuro de la subida de los tipos de interés. De entrada, el cliente debe tener en cuenta que, si el banco le concede la hipoteca, es porque considera que podrá pagarla no sólo en el entorno actual de tipos de interés, en mínimos históricos, sino también en un entorno más adverso, calculando un tipo hipotecario de alrededor del 4%, según reconocen fuentes financieras. Pero quien no quiera sorpresas desagradables también puede contratar productos que den la máxima estabilidad a su cuota hipotecaria a lo largo del tiempo, aunque sea a costa de asumir un gasto adicional.
Para empezar, las hipotecas a tipo de interés mixto dan la posibilidad de pagar un interés fijo durante los primeros años del préstamo -en los que más podría temerse por el efecto adverso de un alza del euríbor puesto que se pagan más intereses-, para pagar después a un interés variable. Lo habitual es que el tipo de interés fijo de los primeros años sea ligeramente superior al tipo inicial que se aplica en una hipoteca a interés variable, aunque también se puedan encontrar ofertas competitivas. Frente al euríbor más un punto y medio (2,7%) que podría encontrarse como término medio en las oficinas bancarias, La Caixa ofrece un interés nominal fijo del 2,84% durante los tres primeros años y Banco Pastor, un 2,15% también en los tres primeros años. Aun así, la entidad gallega reconoce que "no se detecta reactivación en la contratación de estas modalidades. Pese a las ofertas lanzadas recientemente, constatamos que los clientes siguen prefiriendo operaciones a tipo variable y descartan las operaciones a tipo mixto a tres o cinco años", según explica José Antonio Otero, director de particulares de Banco Pastor.
Obviamente, la opción más segura ante el alza de tipos es el interés fijo durante toda la vida del préstamo, aunque esto supone un pago de intereses mucho mayor. Banco Sabadell cuenta con una hipoteca a interés fijo al 5,20% a 30 años y Barclays comercializa otra con un interés del 4,90% al mismo plazo. En Sabadell calculan que la diferencia entre la hipoteca a interés fijo y la hipoteca a interés variable de la entidad -a euríbor más 0,50 puntos a 30 años- ronda los 300 euros al mes.
Si se descarta la opción de la hipoteca mixta o fija, existe la alternativa de los denominados instrumentos de cobertura de tipo de interés (CAP), con los que el cliente se asegura que no pagará más dinero en su cuota hipotecaria en el momento en que el euríbor haya alcanzado determinado nivel. Este producto se diferencia de los polémicos swaps en que el cliente no asumirá una carga adicional en su hipoteca si baja el euríbor. En el contrato swap se establece un tipo máximo, de modo que si el euríbor se encarece por encima de ese nivel, la entidad financiera está obligada a asumir el coste de ese diferencial. El problema surge a la inversa, ya que cuando desciende el euríbor es el cliente quien debe abonar al banco la diferencia, una mecánica que ha dejado inesperadas y costosas sorpresas a quienes contrataron el producto en 2007 y 2008. En principio, se beneficiaron del avance hasta máximos históricos del índice hipotecario pero luego han sufrido la intensa y prolongada caída, de modo que no han aprovechado en absoluto el descenso del euríbor en la revisión de su hipoteca y han tenido además que asumir una deuda adicional con el banco por las bruscas oscilaciones del índice.
La comercialización de este producto -que a diferencia del CAP no tiene el coste de pagar la prima propia de un seguro- ha desembocado en reclamaciones y denuncias de los clientes afectados y, ante la polémica, los contratos swap han desaparecido de la oferta hipotecaria para clientes particulares. Además, pierden oportunidad financiera en un momento en que el margen para jugar con las oscilaciones de tipos es mínimo, a la vista de unos tipos en el 1%, predestinados a subir en algún momento.
En cambio, las entidades están desempolvando la oferta de los denominados CAP. "A cambio de una prima, que es posible financiar con la hipoteca, el cliente tendrá la tranquilidad de que su cuota hipotecaria no subirá por encima de un límite y además recibirá liquidaciones positivas en su cuenta cuando el euríbor supere ese límite contratado. Nunca se le imputarán liquidaciones negativas", explica Leopoldo Quintano, responsable de hipotecas de Barclays España.
Ramón Gras, director de banca de particulares de Banco Sabadell, desaconseja de forma rotunda los swap para los clientes particulares y recuerda que los CAP no generan un sobrecoste. La entidad catalana ofrece un CAP con un strike, o tipo de interés máximo, del 3%, vigente durante un plazo de tres años. Mientras el euríbor no supera ese tope, la cobertura no actúa. Pero cuando, al hacer la revisión anual de la hipoteca, el euríbor queda por encima de ese límite, el banco paga la diferencia de intereses en favor del cliente durante los 12 meses siguientes, hasta la próxima revisión.
El CAP de Banco Sabadell exige el pago de una prima equivalente al 1% del importe concedido en la hipoteca. En el caso de que el euríbor no haya superado el 3% -y no se haya activado por tanto el CAP en ningún momento a lo largo de esos tres años-, el banco devuelve el importe de la prima, aunque para garantizarse este cobro el cliente deberá pagar de entrada una prima superior, del 2,55%. A medida que se amplía el plazo de protección ante el alza de tipos, aumenta el coste del producto. Así, hay entidades que exigen una prima del 7% del importe de la hipoteca por cubrirla a un interés del 3,5% durante ocho años.
En ING Direct ofrecen una alternativa a las hipotecas mixtas y al CAP: la posibilidad de establecer un tipo fijo durante un plazo de tres años para regresar después al tipo variable, sin coste alguno. En la actualidad, este interés fijo es del 3,03%. Si se desea regresar al interés variable antes de los tres años de rigor, se aplica una comisión del 2,5% sobre el capital pendiente.
Al margen de estos productos, fuentes financieras recuerdan que, al igual que se han incluido cláusulas de suelo, numerosas hipotecas incorporan también un techo máximo de tipo de interés, aunque a unos niveles que se alejan de la realidad más inmediata para el cliente y que oscilan entre el 9% y el 12%. "A lo largo de 40 años, puede pasar de todo", advierten en el sector, sin olvidar cómo el inesperado descenso del euríbor activó recientemente las cláusulas de suelo, para disgusto de los clientes.
La recuperación económica será la que dicte el ritmo de subida de los tipos de interés. En el plazo más inmediato, el Servicio de Estudios de La Caixa prevé que el euríbor aún se mantenga en el 1,22% en junio y ascienda al 1,59% en diciembre de este año. Las previsiones a mayor plazo se hacen de rogar, aunque entidades como Caixa Galicia apuntan a que el euríbor a doce meses superará el 2,5% dentro de dos años, para oscilar entre el 2,5% y el 3%. Es decir, quien ahora paga 457 euros al mes por una hipoteca de 120.000 a 30 años y euríbor más un punto, dentro de dos años pagaría 538 euros.
Santander, obligado a suspender el cobro de un 'swap'
La comercialización de contratos swap ha generado la última de las polémicas en el mercado crediticio. Un juzgado de primera instancia ha prohibido de forma cautelar a Santander que siga cobrando a un cliente un swap contratado en 2008 para protegerse de la subida de tipos y que ahora amenaza la solvencia del titular, en este caso una empresa, informa Efe.
Es la primera decisión cautelar conocida en España contra los swaps, de escasa comercialización entre clientes particulares. En los vinculados a hipotecas, los clientes deben pagar al banco una cantidad adicional por la diferencia respecto al tipo de interés al que fijaron ese seguro de crédito. La Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha agrupado las reclamaciones de 1.500 afectados por los swap, que estarían pagando a sus bancos de media 500 euros al mes, además de la hipoteca.
A diferencia del CAP, el swap se ha ofrecido al cliente sin coste alguno, aunque una apuesta equivocada sobre la evolución de los tipos ya suponga una elevada factura. Desde Adicae apuntan que los productos que se comercializaron en 2007 y 2008 incluían como referencia un euríbor en el nivel del 4%. Es decir, en la subida posterior hasta el máximo histórico del 5,384% el banco pagó al cliente y, una vez iniciado el descenso y atravesada la barrera del 4% hasta el mínimo histórico actual de febrero, del 1,225%, es el cliente quien debe pagar al banco. En las reclamaciones presentadas, Adicae denuncia que los clientes no recibieron la suficiente información sobre los riesgos de los contratos swap -también denominados clip en entidades como Bankinter, una de las más activas en la comercialización del producto entre particulares. "Es un producto claro de inversión, se asume un riesgo y por tanto, debe estar sujeto a la aplicación de la normativa Mifid", defiende Santiago Pérez, responsable de hipotecas de Adicae.
La banca replica que los riesgos de los swap quedaron explicados en el momento de la contratación del producto y recuerdan que la Administración, a través de la ley 36/2003, incentivó a la banca para que ofreciera a sus clientes coberturas de tipos de interés en las hipotecas a tipo variable. Algunas reclamaciones ya se han resuelto en los tribunales, algunas a favor del cliente, certificando la falta de información, y otras a favor del banco. Sin embargo, el hecho de que la contratación del swap vaya unida a la de la hipoteca -un producto no sujeto a la normativa Mifid de protección del inversor- deja a los afectados en un limbo regulatorio aún sin resolver, y sobre el que ahora sólo se pronuncian los tribunales, reconocen fuentes financieras.
Prevenir la subida de tipos
INTERÉS MIXTO Es posible contratar un tipo fijo durante los primeros tres o cinco años –que oscilan entre el 2,15% y el 3,25%– y pasar luego a variable.
INTERÉS FIJO Es el blindaje seguro ante las oscilaciones del euríbor, pero tiene un coste en intereses mucho mayor y los plazos de amortización suelen ser inferiores.
CAP Es un seguro contra el alza de tipos. Establece una barrera para el euríbor y cuando el índice la supera, el banco paga al cliente la diferencia.
‘SWAP’ Entraña riesgos y supone un pago adicional para el cliente cuando el euríbor cae por debajo de lo previsto.
http://www.cincodias.com/articulo/D/blindar-hipoteca-alza-euribor/20100313cdscdicnd_3/cdspor/
